Er der mangler i form af skimmelsvamp i dit lejemål ?
Har udlejer ikke foretaget tiltag til, eller i det mindste tilbudt, udbedring af skimmelsvamp i dit lejemål ?
Skimmelsvamp i lejemål er ikke noget der skal tolereres da det er stærkt sundhedsskadeligt.
Eftersom det er sundhedsskadeligt at bo der og udlejer ikke har foretaget tiltag til, eller i det mindste tilbudt, udbedring af al skimmelsvamp i lejemålet, så kan lejemålet med rette ophævet.
Men det er et krav at du først har sendt et påkrav til udlejer.
Jeg vil anbefale du skriver en liste til udlejer med de mangler som der er.
Send samtidig udlejer billeder af manglerne (og bedst er at indsætte dem i ét word-dokument eller en PDF-fil).
Send begge ting pr. mail til udlejer.
Samtidig bør du oplyse i din mail til udlejer, at manglerne skal udbedres inden 10 dage, ellers overgår sagen til advokat.
Er dit lejemålet behæftet med væsentlige mangler, så kan du været berettiget til at ophæve lejemålet i overensstemmelse med lejelovens § 96 med den konsekvens, at bl.a. depositum skal tilbagebetales ubeskåret og forudbetalt leje refunderes.
-------------------------
Ang. retsvirkningerne af en ophævelse
En ophævelse af lejeaftalen indebærer, at lejeren ikke længere skal betale husleje. Dette indebærer dog samtidig, at lejeren straks må fraflytte lejemålet. Det skal bemærkes, at det forudsættes, at bestemmelsen i lejelovens § 96, stk. 1. rummer mulighed for, at lejeren kan ophæve lejeaftalen med et vist varsel, så lejeren derved får tid til at finde en ny bolig, jf. Karnovs note nr. 449.
-------------------------
Ang. bevisbyrden for at udlejeren stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand
Ifølge lejelovens § 89 skal udlejeren stille det lejede til lejerens rådighed i god og forsvarlig stand fra det aftalte tidspunkt for lejeforholdets begyndelse.
På overtagelsestidspunktet skal det lejede være rengjort, ruderne skal være hele, og alle udvendige døre skal være forsynet med brugelige låse med tilhørende nøgler.
Det er således udlejer, som skal kunne godtgøre, at lejer fik stillet lejemålet, til rådighed i en god og forsvarlig stand ved indflytningen.
-------------------------
Ang. lovgrundlaget.
Udlejeren har pligt til at udbedre fejl ved lejemålet.
Det fremgår af lejelovens § 95-98.
-------------------------
1. Tilsikring:
Lejer kan kræve erstatning, hvis det lejede ved aftalens indgåelse savnede egenskaber, som må anses for tilsikrede, jf. lejelovens § 97.
En tilsikring må forstås som en garanti, der ikke behøver at være udtrykkelig, for at tingen har de pågældende egenskaber, og udlejer kan ikke fri sig for dette ansvar ved at påvise, at manglen ikke skyldes hans forhold.
Udlejer skal give lejer et betryggende tilsagn om hurtig udbedring.
-------------------------
2. Udlejeren har handlet svigagtigt
Lejeren kan kræve erstatning, hvis udlejeren har handlet svigagtigt, jf. lejelovens § 97.
Er skimmelsvampen i lejemålet iagttaget af lejer kort tid efter indflytningen og overtagelsen af lejemålet, hvorfor det må formodes at skimmelsvampen i lejemålet er har været til stede da lejer overtog lejemålet og på den baggrund må det ubetænkeligt kunne lægges til grund, at udlejer må antages at have været bekendt skimmelsvampen, da lejer overtog lejemålet.
Der kan perspektiverende henvises til dommen TBB2018.758.
Fraflytningen må under de anførte omstændigheder anses som tvungen.
Vidste eller i hvert fald burde udlejer have vidst, at den lejlighed, som udlejer lejede ud til lejer, uden effektiv afhjælpning af problemerne, var uegnet til beboelse ?
Udlejer har dermed udlejet en lejlighed, som ikke med rette kunne udlejes, og den betalte leje må derfor betegnes som en uberettiget berigelse, som udlejer bør fralægge sig. Det bør ikke fører til et andet resultat at lejer har boet i lejligheden i den pågældende periode. Der kan perspektiverende henvises til dommen TBB 2017.825 V.
Eftersom der foreligger svig fra udlejerens side, så kan lejer hæve lejeaftalen selv ved uvæsentlige mangler. Udlejeren har i disse tilfælde ikke et krav på at kunne fastholde lejeren. Svig fra udlejerens side berettiger lejeren til erstatning for skade, som derved er påført lejeren. Der kan her være tale om godtgørelse for udgifter til opmagasinering af møbler, tilvejebringelse af midlertidig bolig og andre tab, som lejer lider ved at måtte træde tilbage fra aftalen.
-------------------------
3. Udlejers forpligtelse til løbende at vedligeholde ejendommen eller udbedre indtrufne skader på ejendommen, er ikke sket
Udlejeren kan have tilsidesat sin forpligtelse til løbende at vedligeholde ejendommen eller udbedre indtrufne skader på ejendommen, hvorfor det er en ansvarspådragende tilsidesættelse af kontraktsforpligtelserne, eftersom udlejeren vidste eller burde vide, at arbejderne skulle have været udført.
Muligheden for at få erstatning har selvstændig betydning i de tilfælde, hvor der er indtrådt skade på andre ting, herunder lejerens indbo, end selve de lejede lokaler. Der kan her blive tale om erstatning for udgifter til opmagasinering af møbler, til fremskaffelse af midlertidig bolig m.v.
T:BB 1999 376 (ophævelse af boliglejemål berettiget på grund af angreb af skimmelsvamp. Forudsat at ejeren herved havde udvist fejl og forsømmelse, og lejeren fik tilkendt erstatning for flytte- og opbevaringsudgifter, men ikke erstatning for personskade efter erstatningsansvarslovens § 1.)
-------------------------
4. Forholdsmæssigt afslag – reduktion i huslejen
Har lejer på grund af manglerne ved lejemålet krav på reduktion i lejen ?
Der kan perspektiverede henvises til TBB2018.758 (Lejere kunne ophæve lejemål pga. faktiske mangler ved indflytningen).
Hvis manglerne har forringet det lejedes værdi, så har lejer derfor krav på et forholdsmæssigt afslag i huslejen, jf. lejelovens § 95, stk. 2.
Der kan perspektiverende henvises til dommen U 2009 2538 V, hvor der var tale om rådden måling.
Kan det udledes af din lejekontrakt, at lejemålet skulle være fuldt brugbart og problemfrit ? Det vil ofte være tilfældet.
Burde det have stået udlejer, der har affattet lejekontrakten, klart, at lejemålet ikke var kontraktmæssigt, og udlejer havde fuldt tilstrækkelig tid til at bringe lejligheden i kontraktmæssig stand ?
Er det fremlagte fotografier godtgjort, at lejemålet led af væsentlige mangler, som ikke var udbedret, da lejer ophævede lejekontrakten ?
------
Få hjælp af en advokat med speciale i lejeret.
Send allerede i dag en mail til: Peter@Advokatfirmaet-Berling-Dincher.dk